对于房产的小小看法

*房价高谁的错？
1、kfs。早有新闻，解释了开发商如何和银行、zf“协作”，空手套白狼。但我认为kfs贷款、卖房的模式本身没有错；只要不是故意偷工减料、虚假宣传，即使明着给出一些霸王条款（如“验资”）也在情理之中。
     kfs在房地产黄金10年中确实挣了很多钱，但也帮很多人挣了钱；而如今利润并不是十分丰厚了。勉强可算是功过相抵。
2、中介。版上骂中介的人很多，我只想说：鄙视个别中介哄抬房价、隐瞒实情、拿钱不办事的状况，但是中介也是人，也需要挣钱吃饭，是否我们买房人和卖人做过不厚道的事情呢？
     三四线城市为什么见不到中介的影子，因为没有需求；zf为什么不能立刻接手中介的任务，因为太过麻烦。中介可能是房价走高的推手，但他们不是决定性的因素，还有存在的必要。如果有一天,zf买卖房的手续足够简明安全，供需信息尽量均衡，中介或许就自动消失了。
3、老百姓。分三类人：没房的，仅有自住的，投资的。舆论会倾向支持前两类人，认为投资者推高房价，是万恶的。在我看来，三类人都是平等的--都希望自己的劳动获得 能够升值 为孩子创造更好的条件（资金来源不正的 不值得同情）。三类人各有自己的烦恼 因为这是人的本性 总希望生活更加好。
     早期的投资者，是获益最大的，但好歹也促进了民智--让普通老百姓找到了一种相对可靠的投资方式。而在今天，想以个人之力从房地产谋取暴利，已经遥不可及，其危害已经降低。
4、zf。
     1）可以建廉租房，但不应该建保障房。保障房有相当一部分比例被“挪卖”了，有保障房的人未必只有一套房，未必是真正的穷人。如果只租不卖，每年审核，住的人不仅是穷人，也可能是“夹心层”。
     2）对银行的照顾。国外银行是有破产之说的，我国国情特殊，不予置评。
     3）对GDP和“政绩”的渴求，以及多次变化的土地政策。不说大家也清楚。
     4）伟大的四万亿。谁能再说房价上涨和它没关系？
     5）高额的税费。
     6）作为既得利益者，不愿割舍。
*zf（对kq目前无法判断，指的是yd）为何制定这么多“有效”的政策
     想从动机上做一个推断：
1、zf居庙堂之高，没搞清楚状况，处于摸索阶段。
2、zf真心想降房价，可惜事与愿违。
3、zf在为自己利益打算。
     个人片面的看法：
1、没搞清状况，最初的几年我认了，之后这么多好的建议不采纳，偏偏弄出一个“新国五条”，就连“愚钝”的老百姓都知道是推房价还是降房价。
2、房价不是降不了，也可以避免硬着陆，方法见后文。
3、排除法，及种种迹象表明，只能选它了。
*已有政策的评价
1、限购。
     限购会产生几种后果：1）限购城市，意识到房产为稀有资源，房价上涨；2）限购城市周边开始上涨；3）部分人群从限购的一线城市，挤回小城市，小城市上涨；4）限购城市房价稳定。
     个人认为限购城市出现房价下降是个例，和限购本身无关，和供求关系变化有关。
     只讨论北京：北京同时会产生1）、2）、3）种效果。记得新闻大概有句话“政府人员说百姓只会抱怨房价上涨 但是却不认可我们做的努力--使房价上涨不那么快”。平心而论，如果没有北京的限购政策，一般的家庭绝对不可能买的起房，因为会有大量有钱人和企业，抢购房屋。所以我认为限购政策是“堵”系政策中，有实际效果的一条，也是短期内不会（不能）放开的一条。
2、限价。
     限购对北京是正确的（仅讨论北京），但似乎从此之后zf就以“堵”为中心思想，而限价政策目前流于形式，传播了危机感，对房价保值、上涨判断做出了不小的贡献。
3、各类贷款优惠。
     细节不具体说了，总而言之，第一套房贷款基本能保证（个别人悲剧在认房又认贷），第二套房就很困难了（卡住的是普通老百姓）。
4、税费。
     一句话：薅羊毛，使劲薅羊毛，不是我薅的，我是为羊好。
5、土地竞买。
     以前是价高者得，后来似乎要搭配保障房建设，要综合评分。但仍然地王不断，就当我不懂吧。
6、和婚姻挂钩的政策。
     这个年代很奇葩，假结婚和假离婚不是小说中的情节。可以假结婚骗资格，假离婚减税费。
     总之，以行政手段、以堵为主的控房价方式，容易上有政策下有对策、产生“抗药性”、出现暴涨暴跌。
*北京的特殊之处
     虽然讨论房价时，“北上广（深）”常常一起提及，但北京具有独到之处：
     1）政治中心。高官都在；
     2）文化中心。小、中、大学样样齐全，在我国名列前茅，中国人又注重“教化”。
     3）首都。无钱人、有钱人向往之地，前者觉得梦幻、挣钱易，后者觉得繁华、档次高。北京资金相对宽裕，生活成本相对较低。
     4）只是一个市。不像广东，如果广州、深圳房价过高，在广东境内还有别的城市能成为替代品。而北京呢，看看燕郊的发展轨迹就知道了。
     5）资源集中于城中心和少数地点。每天需要大规模的人口移动。工作变、学校变，房子可能也得变。
*房产税
     这个话题仅供参考，请认真思考，谨慎采纳。
1、征收房产税的困难之处：
     1）房产种类多、房源不清。至少要全省联网，能查到各种房屋信息（包括小产权、福利房、保障房），否则何谈公平。注意：现在民众处于逐渐开化状态，而zf对网络监控尚未到位，若有人爆料，可能引起蝴蝶效应，所以联网技术容易，推进太难。
     2）未得到人大同意。收税要通过人大投票，之所以zf能对一些地方试点房产税，是因为有一次人大同意将收暂行税的权利交给zf(具体情况记不清了)。这意味着，要试点，可以；要正式实行，先投票。个人认为人大已经不像以前，必然百分之百通过，而且人大中有不少既得利益者，也有不少知道税收一定会转嫁给老百姓的人。所以缺少铺垫工作，很难通过。
     3）收税成本可能高于税收本身。这点重庆、上海试点初见端倪；房屋价值的标准无法统一，谁能决定，是否会引起新的问题？
     4）远水难救近火。地方与其慢慢等细水，不如一次性卖地、造城更能解决前任的财政问题，营造现任的功绩。
     5）土地非永久。其实土地是否永久不是问题（明确产权到期后到底怎么办，也是很有必要的），问题在于：老百姓已经花了大量的钱购买70年的“租房钱”，交易税足够高了，如果再收持有税，很难让人接受。不少西方国家土地是可继承的，但是有持有税和继承税，因此购买房子的费用不高。
2、房产税可能会怎么征收？
     如果采用莽夫模式，不管三七二十一，收了再说，那么我无话可说，至少有很多做这项决定的人会丧失大量的利益，那么我这等平民陪着损失一点，也算为革命工作做出贡献了。
     那最有可能的征收模式是什么呢？
     1）对现房、期房征收。即已有房（存量房）不应该随便收（豪宅除外）。
     2）要避开刚需。即首套房或一定面积的房，平安无事。
     3）明确征收的房屋类型、征收的范围。
     4）要顾及全国的发展。比如，你在老家（外地）有房，来北京买了一套，就不应该按两套征收，否则城镇化就完了。
     简单的应对措施：
     1）一个省只能买一套；
     2）避免大面积的房子，最好选国民户型“两居室”；
     3）尽可能早买，尽量一次到位。
     对于北京，我认为为了体现公平性，以及北京上述种种特殊性，房产税试点可能性不会太高，仍会以“堵”或者“不管”为主。但是，世事难料，出现一些信号时，大家应该有所反应。个人觉得，最终极的信号是：常委公布财产！否则，该干嘛干嘛去。
*如何指定房价软着陆的政策
     1、告知一段时期（3个月或半年）后，网签过的房屋开始征收房产税（按省划分、以家庭为单位、按套累进）。
     2、在该段时期，尽量减少税费，但贷款、限购从严。
     3、时间点一到，新购房屋开始征收房产税。
     4、房价稳定后，逐步放松前期制定的各种行政政策，如贷款、限购、限价等。
     5、凡是产权到期的房子（如果zf不收回用地），重新网签，自动转换为征收房产税的房子。
     6、凡是觉得无法持有多套房子的，可以申请zf收购，用于公租房。
     7、只建公租房，申请人按优先级划分（先按个人收入划分，再结合父母或儿女资产考虑），单位可以建福利房，但只能卖给zf。
     8、完善信息平台，逐步取代中介的职能。
     预测趋势：
     1）房产税实行前：刚需会拥有贷款优势；改善需求会拥有购房资格；多套房者会评估产权到期后房产税成本，判断是否降房价出售（如果不出售，以后房子的价格下降，也是损失，目前租售比很低，国家投资公租房会使房租较难上涨）；开发商会赶紧开盘。
     2）房产税实行后：刚需和改善需求会结合实际情况购房；多套房者只卖不买；开发商拿地价格下降（从流通税转为持有税）。
     3）产权到期后：所有的房子都是收房产税的，没有任何区别。转型完成。
*如何投资
1、看清形势：北京>上海广州深圳等一线城市>二线核心城市（包括省会）或一线周围城市>三线城市>四线城市。谁是一线二线之类的信息，请自行搜索。需要考虑以下因素：
     1）人口流向。
     2）产业、交通、医疗、生态环境（是否宜居，是否可能有地震、台风等灾害）、特殊资源（海、湖、山、温泉等等）。
     3）现在房地产开发情况，及未来规划。
2、问自己一些问题：
     1）谁会买我的房子？ 
     2）买房人看重是什么？ 
     3）为什么他们现在不买这儿的房子？ 
     4）目前有多少人住？ 
     5）是否具有可替代的场所？
     以北京为例：
     1）凡是想在北京立足的人，贩夫走卒到富贵名流。
     2）价格、位置、学区、楼层、户型、小区环境等等，没有完美的户型，但可以减少硬伤。
     3）目前没钱；目前没资格；目前没来；目前没想通；
     4）呃 感觉人山人海。。。
     5）绝对、完美的替代没有，但会有人选择流向其他一线、二线城市。
     以燕郊为例： 
     1）在CBD上班的人、被北京挤出来的人、给父母养老的人，可能会买。 
     2）看重的是价格比通州便宜 但是离通州很近；环境要好；等。 
     3）一部分人现在没钱 还在努力挣钱买北京的房子；在北京无房票；一部分外地人还没来北京 过几年后 他们买不起北京的房就会买燕郊的；还在等政府降房价的人。 
     4）燕郊晚上和早上 人确实不少 比较繁华 至少不是鬼城。 
     5）有，周围的固安、香河、廊坊、涿州等。
     总之，我不是多军也不是空军--我看涨北京房价，但提倡理性购房；我看空三、四线城市，但不打算抄底。我只是普普通通的一个人，希望父母的财富不要贬值，希望个人的努力能开创一片小小的天空。   
3、分散投资
    如果觉得房产形式不明朗，或房产太多，可以选择别的理财方式（个人见识浅薄，绝不会买股票）。如果除北上广外，同一地房产过多，建议适当置换到外地或减持。
4、时刻掌握政策、舆论变化。
    不用解释。水木论坛还是比较理性的，信息量也足。
    最后说说我的几点与房产看似无关感悟：
    1、存在即合理。“合理”不是以个人的角度来看的，甚至不是以人类的角度来看。只要事物还存在，就说明还没有到灭亡时刻，必然存在合理性。
    2、要站在他人的立场去思考。下过棋的朋友肯定知道这个道理。进一步的，如果不能处于他人立场上，其建议不一定合理，也难以被采纳；只有处于他人立场，并给与更好建议的，才可能证明自己是对的，并为他人带来帮助。
    我们可以把不满归结于投资者、中介、kfs、zf,但是也应该思考我们能做什么，能影响什么。若有一天我们处于他们的位置，是否能控制欲望，造福于民？
    3、钱多有钱多的活法，钱少有钱少的活法，退一步未必是万丈悬崖，生命是个过程，最自然的往往是珍贵而免费的。